Le imposte da pagare quando si compra una casa senza i benefici prima casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa. Facciamo chiarezza con la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della seconda casa.
Comprare casa da un’impresa: le imposte dovute
Quando non è dovuta l’Iva
Se il venditore della casa è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da Iva. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Quando è dovuta l’Iva
L’Iva per l’acquisto di un fabbricato abitativo si applica nei seguenti casi:
alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare l’Iva al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”, ovvero l’Iva al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
l’imposta di registro fissa di 200 euro
l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro
l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Comprare casa da un privato: le imposte dovute
Se il venditore della casa è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
l’imposta di registro proporzionale del 9%
l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro
l’imposta catastale fissa di 50 euro.
In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Come si calcolano le imposte per l’acquisto della seconda casa
Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione.
In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).
Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”, basato sul valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito.
Dall’applicazione di questo criterio, introdotto nel 2006, derivano significativi benefici per chi acquista una casa. La sua finalità, infatti, è quella di assicurare, da un lato, trasparenza nelle compravendite immobiliari e, dall’altro, equità del relativo prelievo fiscale.
Il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:
il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)
l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista) l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.
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